不動産担保ローンを徹底解説!

お金を借りる方法

土地を担保にお金を借りる方法「不動産担保ローン」を徹底解説

まとまったお金が必要になった! 大金を借りられる安いローンは無いかな?

長い人生、何があるか分かりません。
生活費・借金の借り換え・車・旅行娯楽費など、大金が必要になることもあるでしょう。

土地・自宅・一戸建て・マンションなど、所有している不動産を担保に100万円以上の高額融資を低金利で借りられます
1000万円以上借りることもできますし、お金の使い道も自由です。

借りる本人が所有していなくても、配偶者や親兄弟の不動産を担保にすることもできます。
住宅ローンが残っている不動産も可能です。

一方、審査に数週間~1か月かかる、手数料が高額などデメリットもあります
人によっては無担保ローンのほうが安上りになることも・・・。

不動産担保ローンの特性を知っていれば、自分に合っているローンの種類も分かりますよ。
今回は不動産担保ローンを初心者向けに分かりやすく解説していきます。

最近じわじわと知名度が上がっている「リバースモーゲージ」も一緒に紹介します。

※ここで解説するのは個人向けの不動産担保ローンです。法人向け融資には触れていません。

不動産担保ローンとは?メリット・デメリット

不動産担保ローンの仕組み(システム)

担保とは?

借金の返済ができなくなったとき、現金の代わりに差し出すもの。
不動産担保ローンの場合は返済不能になると不動産が売却される。

担保が必要なローンを「有担保ローン」、担保や保証人なしのローンを「無担保ローン」と呼ぶ。

最初に不動産担保ローンとはどんな金融商品なのか、6つの特徴を解説します。

特徴① 高額融資が可能!億単位も

不動産担保ローンの融資額は100万円~1億円の金融会社が多いです。
中にはなんと上限10億円のローンもあります。

100万円くらいなら無担保カードローンでも借りることはできますが、500万円を借りようと思うと年収1500万円も必要です。

一方、不動産担保ローンは価値の高い不動産を持っていれば高額の借り入れも可能です。

住宅ローンはお金を住宅以外に使えませんが、不動産担保ローンで借りたお金は事業資金以外は自由に利用できます

借入額は不動産の評価額の6~7割

融資限度額は不動産の評価額の60%~70%程度です。
なぜ100%ではないかと言うと、お金を貸している間に担保の土地や建物の価値が下がるかもしれないという変動リスクがあるからです。

例えば1000万円の価値がある不動産を担保にしても、満額借りられるわけではありません
1000万円の不動産なら借りられるのは600万円~700万円です。

特徴② 低金利&長期の返済期間

有担保ローンは貸し倒れのリスクが低いため、無担保ローンより安く長くお金を借りられます

一般的な金利設定は以下の通りです。

ローンの金利比較

  • 不動産担保ローン:年率0.5%~10%
  • 無担保ローン:年率3%~18%

おおまかに倍近く金利に差がありますね。

ただし不動産担保ローンは手数料が高額なので、少額キャッシングなら無担保ローンのほうがお得なケースもあります。
手数料については後ほど解説します。

変動金利と固定金利

不動産担保ローンの金利には「変動金利」と「固定金利」の2種類あります。
どちらか自由に選べる会社もありますが、片方だけ扱っている会社も多いです。

  • 変動金利:比較的安くなりやすいが、景気次第で高くなることもある
  • 固定金利:返済計画を立てやすいが、変動金利より損してしまうこともある

どちらも一長一短です。

特に不動産担保ローンは長期借り入れができるので、今の変動金利が安いからといって安易に選ぶのは危険です。
変動と固定を選べる場合はしっかりと考えてから選択しましょう。

借入期間は20年前後

不動産担保ローンの返済期間は10年~25年が多いです。
中には最長35年の借入期間があるローンも。

長期借り入れのリスク

長期借り入れは少額返済で負担が少ないというメリットがある一方、デメリットもあります。

  • 借りる期間が長いほど利子が増える
  • 担保割れすることがある

担保割れ(別名:オーバーローン)とは、ローンを組んだ時点より担保の価値が下がってしまうこと。

長期で借りるほど担保割れの可能性は上がっていきます。
担保割れしてしまうと、追加で担保を用意したり、予定より返済額が高くなったりします。

長期借入のリスクも考えた上で返済期間を決定しましょう。

特徴③ 即日融資は不可能!目安は1週間~1か月

不動産の価値を査定する審査があるため、融資スピードは遅いです。
最短でも3日以上、通常は1週間以上かかるので注意。

例えば、楽天銀行では申し込みから融資まで最短3週間と1か月近くかかります。
場合によっては1か月以上かかることも・・・。

楽天銀行の場合

仮申込から借入実行まで3週間から1ヵ月程度の日数がかかりますのでご了承ください。
(申込状況や担保物件によっては1ヵ月以上かかる場合があります。)

出展元:不動産担保ローン|楽天銀行

比較的ノンバンクの不動産担保ローンは審査が早いです。
例えばノンバンク系のアサックスは最短3日間です。

即日融資を受けたい人は無担保カードローンの消費者金融を申し込みましょう。

特徴④ 手数料が発生する

無担保カードローンでは審査や融資の手続きに手数料はかかりません。
しかし不動産担保ローンでは事務手数料・登記費用・契約書に貼る印紙代など諸費用が必要です

借りる額やローン会社によりますが、手数料は数十万円かかることも珍しくありません

よくある手数料

  • 事務手数料:借入額の2%
  • 登記費用:数万円~数十万円
  • 印紙代:数百円~数十万円
  • 不動産査定料金:数万円~数十万円
  • 火災保険:1年/数万円

※必ずかかるわけではありません
※費用はザックリとした目安です

例えば、東京スター銀行の不動産担保ローンでは下記の手数料がかかります。

東京スター銀行の場合

(1件につき)融資実行日に、ご融資金額に対して2.2%の事務手数料をお支払いいただきます。
※ その他、登記費用、印紙税等の費用(実費)がかかります。

出展元:商品説明書 | 不動産担保ローン | 東京スター銀行

仮に東京スター銀行で500万円借りると2.2%の11万円もの事務手数料をとられます。

他にも不動産査定料金や火災保険の加入などが必要になることもあります。

不動産の調査料金はタダの企業もありますが、場合によっては数万円かかります。
例えば、日本保証の不動産調査料は1物件8万円を目安としています。

手数料をしっかりとチェック!

不動産担保ローンは低金利ですが、手数料が数十万かかってしまい、無担保ローンのほうが安いというケースもあります。
比較するときは金利に目が行きがちですが、手数料にも注目してどちらがお得か計算しましょう。

金利の計算式は「年率の計算方法を解説」を、無担保ローンについては「無担保ローンでお金を借りる方法」の記事も参考にしてください。

特徴⑤ 不動産を失うリスク

返済できなくなった場合、担保にした不動産は売却されます。
自宅を担保にしていた場合、住む場所を失うことも・・・。

返済できなくなったら即売却!とはなりませんが、2か月以上返済が遅れると不動産を差し押さえられます

特徴⑥ 途中解約違約金が発生することもある

途中解約とは繰り上げ返済のことです。
予定されていた返済額より多めに返済し、早めに借金を完済できます。

無担保ローンでは繰り上げ返済が無料ですが、不動産担保ローンでは繰り上げ返済が途中解約とみなされ、違約金が発生することがあります

途中解約違約金があるかはローンによってまちまちです。
例えば、東京スター銀行では繰り上げ返済が有料ですし、楽天銀行では無料です。
借りる前に調べておきましょう。

不動産担保ローンの特徴まとめ

ここまで解説した特徴をメリットとデメリットにわけてまとめます。

不動産担保ローンのメリット

  • 高額融資が可能(100万円~1億円)
  • 低金利(年率10%以下)
  • 長期借入が可能(返済期間が20年前後)

不動産担保ローンのデメリット/注意点

  • 借入額は不動産評価額の6~7割
  • 即日融資は不可(融資まで数週間かかる)
  • 手数料が発生する(数万円~数十万円)
  • 返済できなかった場合、不動産を失う
  • 繰り上げ返済に違約金が発生することがある

担保にする不動産の価値次第ですが、個人でも高額融資を受けられます。
高額融資、低金利、長期借入の三拍子が揃ったローンはなかなかありません。

ただしデメリットも多いです。

一番気を付けたいのは、返済が滞ると不動産を手放すことになるリスクです。
さらに手数料で数万円~数十万円かかるので、場合によっては無担保ローンのほうが安くなることも。

不動産担保ローンを組む際は、手数料などもしっかり比較検討しましょう。

「もしかすると無担保ローンのほうが向いているかも・・・」
と思った人は無担保ローン・保証人なしでお金を借りる方法のページも参考にしてください。

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不動産担保ローンのよくある疑問7つ

不動産担保ローンの疑問 Q&A

「まだ住宅ローン残ってるんだけど、担保にできるのかな?」
「自分の持っている不動産でも大丈夫なのか不安・・・」
といった不動産担保ローンに関するよくある質問をQ&A形式で解消します。

Q1.住宅ローンの返済中でも担保にできる?

借りられることもありますが、断られるケースもあります。
担保にする不動産の価値が高い場合、借りられる可能性が高くなります。

条件次第なので、不動産担保ローンを扱う業者に問い合わせてみましょう。
「第一以外の抵当権でも可能」と明記されているローンは借りられる可能性が高いですよ。

例えば、アサックスの公式サイトでは下記のように記載されています。

アサックスでは二番抵当からのご融資にもご対応させて頂いております。

出展元:第二抵当権とは | 意味/解説 | 不動産担保ローンはアサックス

Q2.名義の違う不動産は担保にできる?

配偶者や親族なら可能ですが、不動産の所有者が連帯保証人になる必要があります。
取扱業者によっては断られることもあるので注意。

取扱業者により異なりますが、親族の範囲は2親等~3親等、連帯保証人が必要になるケースがほとんどです。
相続前の親の不動産も、親が連帯保証人になることで借りることが可能です。

共有名義(共有持分)の不動産も扱いはほぼ同じです。

Q3.保証人は必要?

原則不要です。

ただし先述の通り、他人名義や共通名義の不動産を担保にする場合、不動産の所有者を連帯保証人にするケースもあります。

Q4.無職でも借り入れできる?

原則として、安定した収入のない人は審査に通りません。

年金生活者であれば、後述のリバースモーゲージを受けられるかもしれません。
リバースモーゲージは後ほど解説します。

とりあえず仮審査をしてみるのもアリ

上記の質問以外に疑問がある人もいると思います。

「こういう物件は担保にできるのかな?何円くらい融資してもらえるんだろう・・・」
など、不動産担保ローンに興味がある人は試しに仮審査をしてみるのも手です。

本格的な不動産査定などは有料だったりしますが、ほとんどのローンで仮審査は無料です。
不動産担保ローンは企業によって大きな差があるので、迷ったらまずは銀行に相談してみましょう。

不動産担保ローンの種類

不動産担保ローンには種類があります。

ここでは、

  • 一般的な不動産担保ローン商品
  • リバースモーゲージ
  • リースバック

の3つを解説します。

一般的な不動産担保ローン商品

不動産担保ローンの銀行・ノンバンク・国の特徴

借入先は「銀行」「ノンバンク系」「国(社会福祉協議会)」など選択肢はいろいろあります。
ノンバンク系とは銀行以外の貸付業者です。

もっとも一般的なのは銀行です。
金利は低めですが、審査は遅く厳しめとなっています。

ノンバンク系は審査スピードが早く審査が緩い傾向にあります。
その代わり、金利は銀行より高めです。

国(社会福祉協議会)の不動産担保ローンは借りられる人が限られます。
国が取り扱うローン「生活福祉貸付金制度」のひとつです。

高齢者世帯かつ生活困窮者など厳しい条件をクリアしなければいけません。
後述のリバースモーゲージと同じシステムです。

リバースモーゲージとは?高齢者向けの融資

リバースモーゲージの仕組み(システム)

老後の生活ローンとして最近増えてきた「リバースモーゲージ(リバースモーゲッジ)」。
リバースモーゲージは不動産担保ローンのひとつです。

年金生活者が自宅を担保にしてお金を借りるシステムです。
亡くなった後にマイホームは売却され、借金が自動的に返済されます。

不動産の売却資金を前借りしているようなイメージです。
自宅に住みながら老後資金を確保できますよ。

返済は利息のみ、もしくは返済なしでお金を借りることができます。

リバースモーゲージのメリット

通常の不動産担保ローンでは上限が70歳であることが多いです。
一方、リバースモーゲージは年金生活者を前提としたローンなので、年齢の上限が高いです。

また、年金以外の収入がなくても借りられます。

リバースモーゲージのデメリット(注意点)

持ち家が担保として回収されるので、子供などに相続することができません。
推定相続人がいる場合は全員の同意が必要となっています。

また、通常の不動産担保ローンより融資額が低めのケースが多いです。
不動産査定額の5~6割程度が目安。

リバースモーゲージは詳しく説明している記事「リバースモーゲージを徹底解説」があるので、よろしければご覧ください。

リースバックとは?売却後も賃貸として住める

リースバックの仕組み(システム)

リースバックとは、不動産を売却し、売却先の業者に家賃を払い賃貸として住み続けられるシステムです。
マイホームを売ったあとも家賃を払って引き続き自宅を利用できます。

ローンと呼んでいいのか微妙な立ち位置ですが、不動産担保ローンと一緒に紹介されるケースが多いので取り上げました。

リバースモーゲージと違い、不動産を買い戻せる可能性があります。

借金ではないのでローンが相続されることもありませんし、利息を払う必要もありません。
担保割れの心配も不要です。

今後価値が下がりそうな不動産の場合、リースバックのほうがお得になるケースもあります。

リースバックは詳しく説明している記事「不動産リースバックの仕組みやデメリットなど解説」があるので、よろしければご覧ください。

審査基準は厳しい?通過ポイントなど

不動産担保ローンの審査基準

不動産担保ローンの審査基準や融資までの流れを解説します。

審査で見られるポイント4つ

不動産担保ローンの審査では不動産・年収・年齢などをチェックされます。

① 不動産の価値

不動産は公示地価・路線価のほか、経年劣化なども考慮されます。
融資額は不動産の評価額の6~7割程度です。

② 個人の信用情報(借金の履歴)

クレジットカードの返済情報・カードローン・奨学金など、借金の履歴をチェックされます。

返済の延滞などをしてしまった金融ブラックの状態の人は審査に落ちやすいです。
ただし担保となる不動産があるため、無担保ローンよりは通る可能性があります。

また、自己破産なども履歴にあると不利です。

③ 年収・勤務先・勤続年数など収入関連

不動産担保ローンの返済期間は10年単位になることも珍しくありません。
そのため、長年安定して返済できる人かどうかをチェックされます。
主に収入・勤務先・勤続年数・雇用形態などを確認します。

④ 年齢

85歳までに完済など、年齢の条件を設けているローンがほとんどです。
例外として先述のリバースモーゲージでは高齢者OKです。

申し込み~融資までの流れ

ローン取扱業者により異なりますが、審査の手順は以下の通りです。

  1. 申し込み
  2. 仮審査(翌営業日~数日)
  3. 書類提出、本審査(数週間)
  4. 契約、融資
  5. 返済

申し込みから融資までかかる期間は数週間~1か月程度が目安です。
審査の早いノンバンク系なら最短3日間で終わることもあります。

必要書類

審査のときに必要な書類は業者にもよりますが、下記の書類の提出を求められることが多いです。

本人確認書類 運転免許証、住民票、実印・印鑑証明書など
所得証明書 源泉徴収票など
不動産の書類 不動産登記簿謄本など

不動産の審査に調査料がかかることも

仮審査の段階では手数料はかかりませんが、本審査では不動産の審査もします。

不動産の審査には費用がかかることもあります。
例えば、日本保証の不動産調査料は1物件8万円を目安としています。

事前に不動産調査料が有料かチェックしておきましょう。

4つの不動産担保ローンを比較

最後におすすめの不動産担保ローンを4つ比較します。
国・福祉金融機関・銀行・ノンバンク系を1つずつ紹介。

【国の不動産担保型生活資金】条件が厳しい

利用条件
  • 低所得世帯、かつ65歳以上の高齢者世帯
  • 要保護の高齢者世帯
対象の不動産 一定の居住用不動産
金利 年3%以下
融資金額
  • 土地の評価額の70%程度(集合住宅の場合は50%)
  • 月30万円以内、または生活扶助額の1.5倍以内
借入期間 借受人の死亡時までの期間、または貸付元利金が貸付限度額に達するまでの期間
備考 保証人が必要になる場合もある

国(社会福祉協議会)が取り扱っている高齢者向けのリバースモーゲージです。
国の貸付制度「生活福祉資金制度」の種類のひとつです。

65歳以上の高齢者がいる世帯であり、かつ低所得の条件を満たす必要があります。
もしくは要保護の高齢者がいる世帯が対象です。

低所得の定義は地域より異なるので、地元の社会福祉協議会にお問い合わせください。

年率3%以下の好条件ローンですが、利用条件がとても厳しいのがネックです。

詳細は下記の全国社会福祉協議会の公式サイトをご覧ください。

生活福祉資金|全国社会福祉協議会

生活福祉資金制度については「生活福祉金貸付制度で国からお金を借りる方法」のページで解説しています。
詳しい低所得の定義なども載っていますよ。

【ろうきん(労働金庫)の不動産担保ローン】地域で詳細が異なる

利用条件 地域により異なる
対象の不動産 地域により異なる
金利 年3%前後
融資金額 30万円~1億円前後
借入期間 35年前後

労働金庫(ろうきん)とは一般社団法人 全国労働金庫協会の福祉金融機関です。
口座を作ってお金を預けたり借りたりできます。
ろうきんは労働組合や生活協同組合(コープ)が出資し運営しています。

ろうきんのサービスが使えるのは労働組合や公務員ですが、勤労者が一定の条件を満たせば使えることもあります。

全国に13種類のろうきんがあり、自宅もしくは勤務地の地域のろうきん以外は利用できません。

また、地域によって不動産担保ローンを取り扱っていなかったり、利用条件や金利が異なります
中には年金生活者向けのリバースモーゲージを取り扱っているろうきんもありますよ。

詳細は地元のろうきんに問い合わせるのが一番手っ取り早いです。

各地域の公式サイトは下記から探せます。

全国のろうきん一覧|全国労働金庫協会(ろうきん協会)

ろうきんの無担保カードローンについて「ろうきんのカードローン(マイプラン)とは?」のページで解説しています。
ろうきんの仕組みについても詳しく解説しているので参考にしてください。

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【東京スター銀行の不動産担保ローン】上限1億円

利用条件
  • 年収200万円以上
  • 申込時に満20歳以上69歳以下、完済時の年齢が84歳以下
対象の不動産 本人、または配偶者・実父母・実兄弟姉妹の所有する不動産
金利
  • 変動金利:年0.85%~8.35%
  • 固定金利:年1.20%~8.75%
融資金額 100万円~1億円
借入期間 1年~20年
手数料
  • 事務手数料(融資金額の2.2%)
  • 印紙代
  • 登記費用(実費)

最大で1億円を借りることもできる東京スター銀行の不動産担保ローン。
本人以外に夫妻や親兄弟の不動産も担保にできます。

金利は変動と固定、2タイプから選べます。

デメリットとして事務手数料が高いです。
融資金額の2.2%なので、仮に1000万円を借りると22万円も事務手数料がかかります。

また、申込から融資まで数週間~1か月程度かかる点にも注意。

詳細は下記の東京スター銀行の公式サイトをご覧ください。

不動産担保ローン | 東京スター銀行

【セゾンファンデックスのフリーローン(不動産担保)】審査が早め

利用条件
  • 申込時に満20歳以上70歳以下、完済時85歳未満
  • 安定した収入がある
対象の不動産
  • 全国の本人・親族・共同の不動産
  • 抵当権の順位は問わず
  • マンション、店舗、賃貸アパート、セカンドハウス、駐車場もOK
金利 年6.8%~9.9%
融資金額 100万円~3000万円
借入期間 最長15年
手数料
  • 事務手数料(融資金額の1.5%以内)
  • 調査料(ご融資金額の0.5%以内)
  • 収入印紙代相当額
  • 登記費用(実費)
  • 振込手数料(実費)

ノンバンク系らしく融資まで最短1週間の不動産担保ローンです。

また、全国対応・親族や共同名義の不動産OK・第二抵当権OKなど、担保にできる不動産の幅が広いのが特徴です。

抵当権の順位は問わずなので、住宅ローンが残っている不動産も担保にできる可能性が高いです。

Q.住宅ローンが残っているけど大丈夫?
A.住宅ローンが残っていて、他社の1番抵当、2番抵当が設定されている場合でも、担保不動産の評価額によっては、ご融資できることがあります。

出展元:フリーローン(不動産担保)のフリーローン(不動産担保)|よくある質問

融資スピードが早く柔軟性が高い代わりに、調査料や金利が高いのがネック。

詳細は下記のセゾンファンデックスの公式サイトをご覧ください。

フリーローン(不動産担保)|個人の方のローンならセゾンファンデックス

おすすめ比較

上記で紹介した4つの不動産担保ローンを比較します。

金融 金利 融資額 借入期間
国(社会福祉協議会) 年3%以下 月30万円以内 借受人の死亡時までの期間
ろうきん 年3%前後 30万円~1億円前後 35年前後
東京スター銀行 年1.20%~8.75% 100万円~1億円 1年~20年
セゾンファンデックス 年6.8%~9.9% 100万円~3000万円 最長15年

※変動金利も選べるが、固定金利を記載

国の不動産担保型生活資金は高齢者向けのリバースモーゲージであり、かなり条件が厳しいので注意。
誰でも借りられるわけではありません。

基本的に条件が良くなるほど審査が厳しく、金利が高くなるほど審査が緩いです。
上記の比較表で言うと、上になるほど審査に厳しく、下になるほど審査に通りやすいです。

申込者の属性(年収など)と不動産の価値で審査の通りやすさが決まります。
自分に合った不動産担保ローンに申し込めば審査に通る確率は上がりますよ。

まとめ:低金利で高額融資なら不動産担保ローン

不動産担保ローンは高額融資かつ低金利で安くお金を借りることができます。

一方、即日融資は不可、手数料が高いといったデメリットがあります。

個人で1000万円を超える融資を受けられるローンは少ないです。
まとまったお金を借りたいときは検討してみてくださいね。

ちなみに、少額キャッシングの場合は手数料がかからない無担保カードローンのほうがお得です。
消費者金融なら即日借入もできますよ。

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