不動産リースバックを徹底解説!

お金を借りる方法

不動産リースバック契約の仕組みやデメリットなど徹底解説!

憧れのマイホームを買ったはいいけど、お金が必要になってしまった・・・
自宅を売却すれば足りるけど、引っ越ししたくない!
持ち家に住んだまま、お金を用意できないかな?

リースバック方式とは簡単に言うと、自宅を売却したあとも、家賃を払うことで済み続けることができる仕組みです。
持ち家に住んだまま売ることができます。

「まとまったお金がいる、でも住み慣れた場所から引っ越しをしたくない・・・」
そんな時に便利な仕組みです。

ただし、デメリットも存在します
欠点を知らずに契約をしてトラブルになり後悔した・・・という事態にならないように、事前に注意点を把握しておきましょう。

この記事ではリースバックについて、初歩的な基礎知識から知っておきたいデメリットまで徹底解説します。
また、最近注目されている「自宅担保ローンのリバースモーゲージ」との違いも載っています。

不動産リースバック契約とは?仕組み

まずは、基本的なリースバックの仕組みについて見ていきましょう。

先にデメリットを知りたい人は「リースバックのデメリット・トラブル例」まで読み飛ばしてください。

正式名称は「セール&リースバック(sale and leaseback)」。
略してリースバックと呼ばれることが多いです。

近年広まり始めた資金調達方法で、あまり世間一般には知られていません。
初心者向けに詳しいシステムなどを解説していきます。

リースバック方式の仕組みを図解

リースバックとは?仕組みの図解

リースバックの要点

  • 不動産を売却、一括で売却額を受け取れる
  • 売却後に賃貸契約を結び、家賃(リース料)を支払って住む
  • 将来は買い戻すこともできる
  • 賃貸契約を再契約せずに、数年後に引っ越すことも可能

不動産売買+借家契約(賃貸契約)が合わさったのがリースバックです。
持ち家を売却後も、賃貸契約を結ぶことで住み続けることができます。

通常の不動産売却では、完全に自宅を手放すことになるので、転移先を探す必要があります。

しかし、
「住み慣れた家から離れたくない」
「子供の学区が変わる」

など、売却後も引っ越しをしたくない人もいます。
そういった場合にリースバックが便利です。

自宅を買い戻すことも可能

通常の不動産売買では、売却後は他人が住むことになるので買い戻しが難しいです。

一方、リバースバックでは売却した不動産を買い戻すことができます

ただし、買い戻しは売却時より高くなるケースがほとんどなので注意。

どんな人に向いている?利用例

リースバックがおすすめの人

  • 老人ホームを利用する予定だが、まだ期間がある。早めに不動産を売却しておきたい。
  • 子供に家を相続するより、分けやすい現金を残したい。
  • 事業費が足りない。事業がうまくいけば買い戻せる。
  • 定年前にお金が必要に。退職金で買い戻せる目途がある。
  • 子供の学区が関係なくなったら引っ越しする予定の人。
  • すぐに引っ越しはしたくない、ゆっくり引っ越しの準備をしたい人。
  • 転職や定年後は、別の土地に住む予定の人。

リースバックは買い戻しの目途が立っている人、今は引っ越ししないけど将来は移転する予定の人におすすめです。

引っ越しをしても問題ない、もしくは買い戻す予定がないのなら、通常の不動産売却をしたほうが高く売れます。
状況に応じてうまく使い分けましょう。

リースバックで生活保護を利用する方法も

生活保護は不動産など資産を所有していると受けられません。
そこでリースバックを利用し、不動産売却後に生活保護を受けるという方法もあります。

ただし、持ち家を手放せば必ず生活保護を受けられるかというと、ケースバイケースです。
生活保護の基準は市区町村で細かく決まっているので、リースバックをする前に市役所など各自治体で条件を確認しておきましょう。

また、家賃が高い場合は安い賃貸に引っ越すように指導される可能性もあります。

生活保護については厚生労働省の公式ページをご覧ください。

安易に利用するのは危険!

生活保護を申請するということは、生活資金がギリギリだと思います。
リースバック利用後、家賃を払い続けることができず、住まいを失ってしまうリスクもあります。
生活保護の条件やデメリットを把握したうえで、慎重に検討してください。

車のリースバックもある

ちなみに不動産だけではなく、車の「カーリースバック」というサービスもあります。
売却後も同じ車に乗り続けられる仕組みです。
三菱オートリースのリースバック日産フィナンシャルサービスの法人カーリースなど。

リースバックのデメリット・トラブル例

リースバックのデメリット・注意点

お金を手に入れながら自宅に住み続けられる便利な仕組みですが、デメリットもあります。
しっかりとリスクを把握してからリースバックを検討しましょう。

リースバックのデメリット① 売却額が相場より安くなりやすい

リースバックは市場価格の売却額より安くなりがちです。
理由は、買い戻しに応じるために自由に売却できないなどの制限がついたりするためです。

取扱会社によりますが、売却額の目安は通常の売却額の60%~80%前後
例えば売却額1,000万円なら、リーズバックだと600万円~800万円になります。

リースバックのデメリット② 定期借家契約には期間がある

リースバックでは「定期借家契約」になるケースがほとんどです。
定期借家は一般的な「普通借家契約」と異なります。

住み続けられるとは限らない

定期借家契約との名の通り、契約に期間が設けられています。

契約終了後は再契約も可能ですが、オーナーに拒否される恐れもあります。

例えば、セゾンファンデックスのリースバックは期間が3年です。

セゾンファンデックスの場合

Q.リースバックの後自宅に住み続けられる期間はどれくらいですか?
A.定期借家契約の期間は3年です。継続して住み続けたい意思があれば、再契約して住み続けることができます。

出展元:リースバックとは、どんな仕組み?|セゾンファンデックス

リースバックの「定期借家契約」と、一般的な「普通借家契約」は違います。

普通借家は基本的に正当事由がない限り貸主は更新を拒めません。

しかし、定期借家は賃主が再契約を拒むことができます。
賃主と合意を取れなかった場合、再契約が不可になり、引っ越しする必要があります。

中途解約ができない

定期借家は借主からの中途解約のハードルが高い点にも注意。
原則として契約期間中の中途解約はできません。
好きなタイミングで引っ越しをしたい人は気を付けてください。

リースバックのデメリット③ 所有者の住居ルールに従う必要がある

不動産の所有者は自分ではなくなっているので、新しい所有者のルールに合わせて住む必要があります

例えばタバコ禁止やペット厳禁など、不動産の所有者が決めたルールに従わなければいけません。
リフォームや壁に穴をあけるなど、自由が利かなくなります。
退去時には原状回復費用を求められるかもしれません。

※参考:住宅:「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について - 国土交通省

つい売却額と家賃に目がいきがちですが、しっかりと賃貸のルールも確認しておきましょう

リースバックのデメリット④ 家賃が発生する

リースバックで自宅に住むには、賃料(リース料)を支払い続ける必要があります。

リース料は売却額で決まることが多いので、場合によっては相場より家賃が高くなる可能性もあります。
高く売れると比例してリース料は高くなります。

リース料の目安は、売却価格の8%~12%前後です。

審査の際には、家賃が払える収入があるかもチェックされます。
年金生活やアルバイトでも家賃を払える当てがあればOKです。

リースバックのデメリット⑤ 買い戻すには売却額以上の額になる

買い戻しができるのはリースバックの大きなメリットですが、実際に買い戻すのは大変です。

会社によりますが、売却時より買い戻し額が高くなります

一般的には売却時の1.1倍~1.3倍が多いです。
例えば、売却額が1,000万円なら買い戻し額は1,100万円~1,300万円となります。

買い戻す予定なら、事前に買い戻し額を確認しておきましょう。

リースバックのデメリット⑥ 自宅の名義が変わる

自宅の所有権は第三者の物になります。
そのため相続人がいても相続できません。

ちなみに親か子供が買い戻せば相続できます。
ただし、買取額は売却額より高くなる点に注意。

デメリットまとめ

ここまで解説した注意点をまとめます。

  • 売却額が用場より安くなりやすい
    目安は通常の6割~8割
  • 定期借家契約の注意点
    再契約できず、住み続けることができない恐れがある
    期間内の中途解約が難しい
  • 所有者の住居ルールに従う必要がある
    ルールは事前に確認を
  • 家賃が発生する
    目安は売却価格の8%~12%
  • 買い戻しが高い
    目安は売却時の1.1倍~1.3倍
  • 自宅の名義が変わる
    相続できなくなる

売却額は相場より安くなりやすく、家賃は相場より高くなることがあります。

また、
「絶対に引っ越しをしたくない」
「買い戻せないと困る」
といった持ち家に強い愛着がある人も注意。

リースバックは不動産売却の方法のひとつです。
売却した時点で自分の手からは離れてしまいます。
信頼できない売却先とは契約しないほうがいいでしょう。

普通に不動産売却したほうがお得になるケースも多いので、リースバックを利用すべきかよく検討しましょう。

リースバックのメリット

リースバックの利点・メリット

ここまでデメリットを解説してきましたが、リースバックにはお得な利点もあります。

リースバックのメリット① 自宅を買い戻すことができる

デメリットで解説した通り、売却額より高くなってしまいますが、買い戻せるのは大きなメリットです。

臨時収入など目途は立っており、一時的にお金が必要な人にもおすすめです。

将来、子供が住宅ローンを組んで買い戻す、という方法もありますよ。

リースバックのメリット② 引っ越し不要

引っ越し先を探したり、住み慣れない場所に移転するのはストレスがかかりますよね。
定期借家契約が切れない間は自宅に住み続けることができます。

子供がいる人は、引っ越しで学区が変わり転校するという事態を防げます。

また、老人保健施設に入る予定があり、時期がくるまでは自宅に住みたい人にもおすすめです。

リースバックのメリット③ 固定資産税・管理費・修繕費・保険料など維持費がなくなる

不動産にはさまざまなランニングコストがかかりますよね。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • マンションの管理費
  • 分譲マンションの修繕積立金
  • 火災保険などの保険料

売却後は第三者の所有物になるので、諸々の維持費は自分持ちではなくなります。

リースバックのメリット④ 売却したことを周囲に知られにくい

売却後も自分が住み続けるため、近所にバレにくいです。
近所の目など気になる人もいるでしょう。
周囲に内緒にしたい人はリースバックがおすすめです。

リバースモーゲージとの違い

リースバックとリバースモーゲージの違い

よくリースバックとの比較に「リバースモーゲージ」が取り上げられます。
どちらも自宅に住み続けながらお金を用意できますが、両者には明確な違いがあります。

大きな違いは、リバースモーゲージは自宅担保ローン(借金)リースバックは不動産売却という点です。

リバースモーゲージは自宅を担保にしますが、存命中は自分のものなので家賃はいりません。
リバースバックは売却して賃貸にするので、自宅の所有権は売却先のものになります。

リバースモーゲージとは?

高齢者向けの自宅担保ローン。
自宅を担保にしてお金を借り、死後は担保が売却され一括返済する仕組み。

詳しくは詳細記事の「自宅担保ローンのリバースモーゲージを徹底解説」をご覧ください。

ここからはより細かく違いを解説します。

違い① 年齢制限

まず、利用者の層が違います。

リバースモーゲージは年金生活など高齢者に向けたローンです。
契約者の年齢が65歳以上など、年齢制限があります。

一方、リースバックは基本的に年齢による制限がありません。

違い② 毎月の負担額

毎月の負担額はリバースモーゲージのほうが低くなりやすいです。

リースバックは毎月の家賃を払う必要があります。

リバースモーゲージでは、利息のみの支払いであることがほとんど。
利息の金額はケースバイケースですが、家賃より安くなるケースが多いです。

違い③ 同居人の有無

リバースモーゲージは配偶者以外の家族(子供など)と同居していたら利用できません。
リースバックは同居人がいてもOKです。

違い④ 所有権と維持費の有無

リバースモーゲージは売却ではなくローンであり、自宅は担保にしているだけです。
自宅の所有権はそのまま自分なので、維持費は自己負担です。

リースバックは持ち家の所有権が売却先になるので、固定資産税などの負担はありません。

違い⑤ 資金の使い道

リバースモーゲージはローンなので、融資先の会社が資金の使い道を制限していることが多いです。
特に事業費用に使うのは禁止されている会社がほとんど。
一方、リースバックには資金用途に制限がありません

違い⑥ 対象の不動産の種類

マンションを担保にできるリバースモーゲージ会社は少なめ。
リースバックはマンションも可能であることが多いです。

違い 一覧表

リースバックとリバースモーゲージの違いを表にしました。

比較内容 リースバック リバースモーゲージ
年齢 何歳でも 高齢者のみ
毎月の負担額 家賃 ローンの利子
不動産の維持費 なし あり
不動産の所有権 買取先 自分
契約完了後 買い戻し、再契約して継続、契約終了 死後に自宅は売却されて借金を一括返済
資金使途 自由 制限あり
対象になる不動産 制限なし 一戸建てのみが多い
配偶者以外の同居 OK NG

どっちがオススメ?

リースバックは比較的使いやすいです。
借金ではないので気が楽というメリットもあります。

一方、リバースモーゲージは高齢者向けローンです。
条件が色々とあり、利用できる人は限られます。

リースバックがおすすめの人

  • 一戸建て以外のマンションなどを所有している
  • いつか買い戻したい
  • 事業費など色んな用途にお金を使いたい
  • 家に配偶者以外が住んでいる
  • 高齢者以外

リバースモーゲージがおすすめの人

  • 高齢者
  • 毎月の負担額を少なくしたい
  • 一戸建てを所有している

どちらも一長一短なので、よく検討してから選びましょう。

リバースモーゲージについては別記事「高齢者向けのリバースモーゲージを解説」でより詳しく解説しています。

リースバックのよくある質問/疑問

リースバックのよくある疑問

最後によくある疑問をQ&A形式で解消します。

Q.マンションは対象になる?

マンション、一戸建て、事務所、店舗など、対象になる不動産は幅広いです。
取扱先によって違うので事前に確認しましょう。

Q.リースバックはどこで利用できる?

不動産リースバックを取り扱っている不動産金融会社で利用できます。
セゾンファンデックスのリースバックSBIスマイルのずっと住まいるなど。

リースバックの取り扱いには専門的な知識が必要なため、利用できる企業は少なめです。

業者によってはリースバックの経験が浅いことも考えられます。
できれば複数の業者に見積もりを頼んで比較検討しましょう。

Q.審査や融資はどれくらい時間がかかる?

申込から融資まで、2週間~1か月くらいが目安です。
家の売却額を査定するので即日融資は不可能です。

即日借入なら消費者金融などを利用しましょう。

Q.住宅ローンが残っていても大丈夫?

不動産リースバックの査定額より残りの住宅ローンが安ければ可能です。
いわゆるオーバーローン状態では厳しいです。

Q.共有の不動産は対象になる?

共有の不動産でも可能ですが、全員の同意が必要です。

例えば、夫妻で共有名義の自宅を持っている人もいると思います。
その場合、両方の同意があればリースバックできます。

一部のリースバック業者では、自分の名義分(持分)だけリースバックできる会社もあるようです。
あまり見かけませんので、対応会社は少ないと思います。

Q.保証人は必要?

原則、保証人や連帯保証人は不要です。

まとめ:住んだまま家を売るリースバックで資産調達!

売却後も自宅に住み続けられるリースバック。
家賃を払う必要がありますが、住み慣れた家に引き続き住めるのは大きなメリットです。
買い戻しは売却時より高いので注意。

場合によっては通常の不動産売却のほうがお得なことも・・・。
リースバックのデメリットなども把握したうえで、慎重に検討しましょう。

リースバック業者はいくつかありますが、複数の業者に見積もってもらうことをオススメします。

「やっぱり自宅を売るのは嫌だな。でもお金が必要・・・」という人は、他のお金を借りる方法を考えてみましょう。

さまざまなキャッシング方法は「お金を借りる方法 総まとめ」の記事で紹介しています。

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