自宅を担保にしてお金を借りる方法「リバースモーゲージ」を徹底解説

リバースモーゲージに興味はあるけど、デメリットも多いって聞くし怖いな・・・
そもそもリバースモーゲージって何？

老後の資金繰りに悩んだとき、選択肢のひとつになる「リバースモーゲージ」。

簡単に言うと、マイホームに住みながら、自宅を担保にしてお金を借り、死後は持ち家が売却され借金を返済するローンです。

年金が少なくて生活が苦しい、まとまったお金を用意したいけど自宅に住み続けたい・・・そんな時に利用できます。
老後2000万円問題などニュースになる今、老後資金として注目が集まっているローンです。

一方で、検索していると
「リバースモーゲージ やばい」
「リバースモーゲージ トラブル」
という言葉も見かけます・・・。

リバースモーゲージは比較的新しいローンなので、馴染みがなく上記のような不安を感じる人も多いです。

リバースモーゲージは便利ですが、デメリットやリスクもあります。

しかし、過剰に恐れる必要はありません。
ちゃんと仕組みを知っていれば、リバースモーゲージを利用すべきか判断できます。

今回はリバースモーゲージの仕組みやリスクを初心者向けに分かりやすく解説していきます。

リバースモーゲージとは？歴史や仕組み

最初に、リバースモーゲージとはどんな仕組みなのか、簡単な歴史などを解説します。

リバースモーゲージの歴史は1981年から

リバースモーゲージは外国から伝わってきたローン Reverse mortgage です。
「リバースモーゲッジ」「リバースモゲージ」など表記に揺れがありますが、ここではリバースモーゲージとします。

アメリカでは1960年代から開発され始め、政府の手助けもあり今はローンのひとつとして浸透しています。

日本では1981年に東京都武蔵野市が日本初のリバースモーゲージ型ローン「福祉資金貸付制度」を始めました。
のちに他のリバースモーゲージが充実してきたため、2015年に終了しています。

国や民間金融のリバースモーゲージが本格的に出てきたのは2000年に入ってからです。

リバースモーゲージは約20年前に普及し始めた比較的新しいローンなので、馴染みがない人も多いと思います。
近年テレビCMで見かけるようになり、つい最近知ったという人も少なくありません。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージは「不動産担保ローン」の一つです。

リバースモーゲージとは自宅に住み続けながら自宅を担保にしてお金を借りることができるローンです。
ローンの契約者が亡くなった後、金融会社が担保の自宅を売却して借金を返済します。

つまり自宅の売却額を前借りするような感じです。

持ち家を相続する必要のない高齢者向けのローンです。

必ずしも自宅を売却する必要はない

リバースモーゲージでよくある不安に、
「契約者が死亡したら、すぐ問答無用で自宅が取り上げられるのではないか？」
という疑問があります。

ほとんどのリバースモーゲージでは自宅を残したい場合は、相続人が現金で一括返済すれば不動産を売却せずに済みます。

例えば、東京スター銀行では相続人がリバースモーゲージを引き続き利用したり、返済することで実家を残したりするという選択肢もあります。

もし夫が契約者で亡くなった場合でも、配偶者の妻が契約を引き継げます。

推定相続人の同意が必要

基本的にリバースモーゲージは推定相続人の同意を得る必要があります。
ローン会社によっては、契約者本人と相続人が一緒に説明を聞くことを条件にしていることも。

ちなみに必要なのは同意で、相続人が連帯保証人になるわけではありません。

リバースモーゲージはどこで利用できる？

リバースモーゲージローンを取り扱っている機関はさまざまです。
国の各自治体、住宅金融支援機構、銀行、民間の金融会社で利用できます。

それぞれ特徴が異なります。
金利、担保にできる不動産の範囲、管轄の地域、マンションでも可能か、契約者死亡後の対応、などなど。
条件をしっかりと吟味してから選びましょう。

このページの後半ではおすすめのリバースモーゲージについて解説していますので、参考にしてください。

リバースモーゲージの詳細｜金利・融資額・借入方法

リバースモーゲージの仕組みが分かったところで、より詳しく内容を解説していきます。

利息は年３％前後、変動金利

リバースモーゲージはローンなので、金利（お金を借りるレンタル料）が発生します。

リバースモーゲージの金利は変動金利を採用しており、具体的には年率2％～3％の範囲が多いです。

例えば、年3％で500万円を5年借りた場合、利息は75万円です。
毎月の利子は1万2千円前後になります。

変動金利のため、数値を記載しているローンは少ないです。
また、サイトに載っている時点から変動している可能性もあります。
詳しい利息は借入先に問い合わせてみましょう。

ちなみに利息の計算は電卓で簡単にできます。
計算式は当サイトの「年率の計算方法を詳しく解説」をご覧ください。

融資額は評価額の50％～60％

仮に売却額1,000万円の自宅を担保にしても、全額借りられるわけではありません。
お金を借りている間、土地や建物の売却額が変動するリスクがあるのが理由です。

不動産の売却額の5割～6割程度が目安です。
先ほどの売却額1,000万円のマイホームの場合、借入額は500万円～600万円になります。

融資の受け取り方法

借入方法はローンの種類によって異なります。

比較的、毎月定額タイプが多いです。

リバースモーゲージのデメリット・問題点

ここまでリバースモーゲージの仕組みや内容を解説してきました。
一見、自宅を有効活用できるお得なローンに見えますが、実は落とし穴も存在します。

デメリットを知らないと思わぬトラブルになる恐れもあります。
借りた本人にとどまらず、相続人にまで迷惑をかけてしまうケースも・・・。

しっかりと注意点も把握してから検討しましょう。
6つのデメリットと一緒に対策も紹介します。

リバースモーゲージの問題点① 担保割れのリスク

お金を借りている間に、担保にしている土地や建物の価値が下がってしまうかもしれません。

リバースモーゲージでは定期的に不動産の価値を再査定します。

もし担保の価値が下がった場合、再審査のタイミングで融資の上限額が減る恐れがあります。
予想よりも借りられず、計画が狂ってしまうことも・・・。

万が一すでに借りすぎていた場合、不足分の返済を求められるケースもあります。

出展元：商品説明書 | リバースモーゲージ | 借りる | 商品ガイド | 東京スター銀行

不足分は相続人が返済することも

契約者の死後、担保で補えなかった分の返済を相続人がしなければいけない場合もあります。
ただ、そうなっても借金は相続放棄できます。

ノンリコース型なら担保割れも怖くない！

金利が高くなりますがノンリコース型のリバースモーゲージを選ぶという選択肢もあります。
ノンリコース型（遡及されないローン）なら最初に審査した査定額より下がっても請求がきません。

例えば、西日本シティ銀行の"輝く明日へ"では「万一、売却代金が借入金を下回っても不足額は請求いたしません！」と記載されています。
他にも福岡銀行のリバースモーゲージなど、不足分の請求が相続人にいかないローンは少ないですが探せばあります。

担保割れの心配がある人はノンリコース型のリバースモーゲージを検討しましょう。

リバースモーゲージの問題点② 契約期間より長生きするリスク

リバースモーゲージは融資期間が20年間など、期間が決まっている場合があります。
契約期間を超してしまうと、返済を求められ、自宅を売却することになり済む場所を失う恐れもあります。

融資期間が「終身」のローンは大丈夫です。
契約者本人の年齢や体調にもよりますが、長生きリスクを考えるなら終身のリバースモーゲージを検討しましょう。

リバースモーゲージの問題点③ 変動金利で利息が上がるリスク

リバースモーゲージの金利は「変動金利」であることがほとんどです。
変動金利は時勢に合わせて金利が上がったり下がったりします。

もし、借りている間に金利が上昇したら・・・毎月の利子返済が高額になってしまうかもしれません。

金利が上昇しても大丈夫なように、余裕を持ってローン計画を立てましょう。

リバースモーゲージの問題点④ 上限まで借りてしまうリスク

年々、日本人の平均寿命は上がっています。
長生きは喜ばしいことですが、リバースモーゲージの借入限度額を超えてしまう可能性もあります。

毎月定額の振り込みや、好きな時に引き出せるタイプのリバースモーゲージは借入額に気を配る必要があります。

限度額までいくとそれ以上は借りられませんし、返済を求められるケースも・・・。

下記の対策を忘れずに行いましょう。

リバースモーゲージの問題点⑤ 不動産を持っていても必ず利用できるわけではない

自宅を持っていても、リバースモーゲージが利用できないことも。

首都圏や日本三大都市など、価値の高い土地にある不動産が対象になることが多いです。

例えば、みずほ銀行のみずほプライムエイジでは戸建の場合、2,000万円以上の価値がないと担保にできません。

金融機関によっては対象地域が限られているローンもあります。
マンション不可にしている金融会社も多いです。

また、基本的に子供と同居している不動産は担保にできません。

リバースモーゲージの問題点⑥ 手数料が発生することもある

ローン会社によりますが、事務手数料や登記費用など手数料が発生することもあります。
諸費用の金額は数万円～十数万円かかることも。

火災保険の加入を条件としているローンもあります。

手数料無料のリバースモーゲージもあるので、事前に確認しておきましょう。

デメリットまとめ

ここまで解説した問題点をまとめます。

変動金利のリスクは回避が難しいですが、それ以外のデメリットは知っていれば対処できるものも多いです。
リバースモーゲージを選ぶときは上記の注意点を気を付けましょう。

リバースモーゲージのデメリットが気になる人は、類似サービスの不動産リースバックも検討してみましょう。
詳しくは「リースバックの仕組みやデメリットなど解説」の記事で解説しています。

リバースモーゲージに関するよくある質問

「こういう場合はどうなるの？」というリバースモーゲージに関する疑問をＱ＆Ａ形式にしました。

Ｑ．契約者が死亡、配偶者が自宅に住んでいる場合はどうなる？

基本的には住み続けられることが多いです。
配偶者がリバースモーゲージの契約を引き継ぎます。
ローンの借入先に事前確認しておきましょう。

Ｑ．住宅ローンが残っている場合でも利用できる？

利用できることもありますが、断られるケースが多いです。
リバースモーゲージで住宅ローンを返済する方法（借り換え）なら利用できる可能性が高いです。

住宅ローンを完済していない場合、住宅ローン側が第一抵当権になってしまい、リバースモーゲージは第二以降の抵当権になります。

ザックリ言うと、何かあったときに不動産を売却する権利が住宅ローンの方が優先される仕組みになっています。
第二抵当権のリバースモーゲージ会社は貸し倒れるリスクが高くなります。

そのため「第一順位の根抵当権」を条件としているリバースモーゲージが多いのが現状です。

ただし、少数ですが住宅ローンが残っていても相談次第で借りられる金融会社もあります。

Ｑ．マンションを担保にできる？

借入先により異なります。

例えば、東京スター銀行の充実人生は相談次第で担保にできることもあります。

参考：マンションでも利用できますか？

しかし、三井住友銀行のSMBCリバースモーゲージはマンション不可と明記されています。

出展元：SMBCリバースモーゲージ ： 三井住友銀行

このようにケースバイケースなので、借入先に確認してみましょう。

Ｑ．自宅に子供と同居している場合は？

基本的に、配偶者以外の同居人がいる場合はリバースモーゲージが利用できません。
条件として「配偶者以外の同居はNG」のローンがほとんどです。

Ｑ．年金以外に収入はないけど審査に通るの？

年金は安定した収入とみなされるケースが多いです。
年収120万円以上など、収入を条件しているローンもあるので事前に確認しておきましょう。

Ｑ．保証人は必要？

保証人は不要のリバースモーゲージが多いです。
ただし、配偶者・相続人・物件共有者が連帯保証人になる必要があるローンもあります。
事前にチェックしましょう。

おすすめのリバースモーゲージ

最後に、おすすめのリバースモーゲージを紹介します。

【東京スター銀行の充実人生】シェアNO.1！

引用元：リバースモーゲージ｜東京スター銀行

民間金融機関のリバースモーゲージ商品です。
国のリバースモーゲージと比較すると、条件が緩く審査に通りやすいです。

CMもよく放送されており、東京スター銀行でリバースモーゲージの存在を知った人も多いのではないでしょうか？

契約期間は終身、マンション可能と使いやすいリバースモーゲージです。

ノンリコース型ではないので、万が一不動産を売却しても借金が相殺できなかった場合、残りの返済を相続人がする必要があります。

また、初回利用時110,000円、担保管理料13,200円など手数料が高額です。

利便性が高い代わりにデメリットも多いリバースモーゲージと言えるでしょう。

詳細は東京スター銀行の公式サイトをご覧ください。

リバースモーゲージ｜東京スター銀行

【国の不動産担保型生活資金】低所得者限定

引用元：生活福祉資金｜全国社会福祉協議会

国が貸付する制度「生活福祉金貸付制度」の一つにリバースモーゲージ「不動産担保型生活資金」があります。

低所得者や要介護者など、生活が苦しい高齢者向けのローンです。
国の制度なので、審査はかなり厳しめです。
本当に生活が困窮しているのか、国が貸付する必要があるのかなど、細かく審査されます。

他のリバースモーゲージと違い対象地域は全国なので、地方の人も借りられる可能性があります。

生活福祉金貸付制度について詳しくは「生活福祉金貸付制度で国からお金を借りる方法」の記事をご覧ください。

【住宅金融支援機構のリ・バース６０】リバースモーゲージ型住宅ローン

引用元：【リ・バース６０】：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）

リ・バース60は「リバースモーゲージ」＋「住宅ローン」を合わせたローンです。
従来の住宅ローンのように融資で家を建設・リフォーム、返済は利息のみ、死後は担保を売却して一括返済をするという仕組みです。

住宅金融支援機構（旧：住宅金融公庫）と民間の金融機関が提携し、提供しています。
三菱UFJ銀行や三井住友銀行などの大手銀行から、愛知銀行や横浜信用金庫など地方銀行や信用金庫も取り扱っています。

類似サービスに「リ・バース５０」があります。

ノンリコース型が選べるので、相続人に迷惑をかける心配もありません。
ノンリコース型とは、不動産を売却して借金額を返済しきれなかった場合でも、差額を請求しないという仕組みです。
その代わり、リコース型より金利が高めです。

詳細は住宅金融支援機構の公式ページをご覧ください。

【リ・バース６０】：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）

まとめ：リバースモーゲージは持ち家のある高齢者におすすめ！

今回は高齢者向けのリバースモーゲージについて解説しました。
リバースモーゲージの特徴をまとめます。

不動産担保ローン全般については「不動産担保ローンを解説」の記事で解説しています。

また、高齢者向けの年金担保ローンもあります。
詳細は「年金を担保にしてお金を借りる方法を解説」の記事をご覧ください。
※2022年に廃止予定